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杨光华:武汉楼市”小阳春“,在路上吗?

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2021-03-01 20:35

  • 总结成一句话,阳春三月好买房,莫到后来悔断肠。

    杨光华 3月1日,武汉有约140万孩子开学。从幼儿园到中小学。

    每个孩子背后至少4-6位家长,至少560万的人与上学有关。得中小学生者得天下。

    还有一组巧合的数据:武汉在校大学生约140万。武汉每8个人中就有一个是大学生。140万幼儿园中小学生+140万在校大学生,可以看出武汉是一座有潜力的活力之城。

    最近几年,武汉是全国新房销售的流量之城。刚刚过去的2月份,武汉新房成交8649套。这其中有一周的春节假期影响,环比无意义。目前,单日成交量恢复到约500套水平。

    截至2月28日,今年已有2.63万人在武汉买房。成交前三强区域是光谷、汉阳与洪山。

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    “小阳春”的第一个特征,是新房多。

    2月份,武汉新房拿证15个。

    2020年12月份,武汉新房拿证118个。2021年1月份,44个。与之相比,2月份,开发商多是消化存货。这其中有春节的影响,更有工期、蓄客等方面的综合作用。

    一花独放不是春,万紫千红春满园。3月份,预计项目集中拿预售证。因为之前的宽松拿证政策,即将在3月31日结束。开发商会抢这个“331”窗口期卖房。

    按照惯例,3月份是传统的新房销售月。今年不同的是,刚出台的土地新政,对开发商回笼资金提出更高需求;“331”窗口期前,新项目抢开。

    大规模拿证后,市场上的新项目、新房源,给人们印象是,可选的房子剧增,每周都有开盘加推。

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    “小阳春”的第二个特征,是区域热。

    长江两岸,成为主战场。从改善住宅、豪宅到高端公寓,从汉阳、汉口、武昌、青山,区域市场热度空前。

    三四年前,提出武汉进入“长江时代”。后来,长江主轴变成长江两岸。“陆家嘴”、“深圳湾”、长江右岸、武昌湾等新区域板块出现。双循环经济格局之下,长江的战略地位,再次被提升到新高度。

    武汉通江达海,长江不仅是交通枢纽、生态命脉,更是武汉的城市未来。这是人们买长江的理由,而不是简单买江景房。在长江两岸,占据一席之地。

    武汉长江中心、华侨城红坊、武汉滨江天街等新项目将亮相;复星外滩中心、中信泰富滨江金融城、月亮湾壹号、融侨滨江城等加推新品;江城之门的公寓认筹。

    光谷热、天河热、经开热,这都是正常现象。这些区域背后有科技产业、会展产业、汽车产业。这些产业背后就是企业与人。产-人-城的逻辑将在这些区域发挥到极致。

    上述区域将是今年3月“小阳春”的龙头区域。它们率先热起来,其他区域跟进。其他区域,则是个盘热。或是学区项目,或是百万方大盘、地铁盘。

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    “小阳春”的第三个特征,还是看成交量。

    供应多,成交自然多。当然,每家分到手的客户相对减少。

    有数据表明,武汉新房总库存是约40万套(准确说,约4000万平米。为了方便记忆,换算成40万套。包括新增与库存。)

    假设2021年,武汉新房成交20万套,再次登上全国前三强。上半年8万套,下半年12万套。

    上半年减掉1-2月的2.63万套。剩余4个月,新房成交5.37万套,平均每个月约1.4万套。

    从现在看,3月份起“小阳春”,持续到五六月份,上半年很轻松破8万套。这是大概率的事情。

    所以,建议买房人多关注3月份的新房成交量。如果超过2万套,则是黄金版的“小阳春”,1.8万套左右,则是白银版“小阳春”。若市场走出上述行情,早买早安心。

    此时买房,不再是只看价格,而是看未来的生活,需要什么。需要学区,就买学区房;需要风景,就买江景房;需要品质,就买大牌。

    总结成一句话,阳春三月好买房,莫到后来悔断肠。

    [后记]

    今年很特殊,可能是大牛市。

    3月份,武汉的新房总数据,可能很漂亮。这是大规模上市、开发商缺钱带来的结果。但对每个项目而言,压力依旧很大。

    比如市场上1万个买房人,以前是50个楼盘瓜分,现在是150个项目瓜分。此时是比拼销售内功与产品能力的时候,买房人会用钱投票。

    从宏观上看,武汉的经济利好兑现。一季度,武汉有215个重大项目集中开工,累计投资3300多亿。重大项目在哪里,未来就在哪里。

    这些城市产业利好,最终会流向球探体育市场。慢慢发现,两三百万在武汉买房,越买越偏。

    文|杨光华(地产写字人) 球探体育新媒体球探专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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